Immobiliare Retail: nel 2025 è la Prima Asset Class in Italia per Volumi di Investimento

Il settore retail si conferma protagonista del mercato immobiliare italiano, trainato da fiducia crescente degli investitori e performance operative in netto miglioramento. La terza edizione dell’EY Retail Property Investments Barometer, sviluppata con il Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali, certifica il primato del comparto nel 2025 come principale classe di investimento per volumi complessivi, raggiungendo livelli mai registrati in precedenza.

Sentiment Positivo e Investimenti in Crescita per il 2026

Il clima di ottimismo tra gli operatori del settore è evidente: il 94% esprime un sentiment positivo o neutrale per i prossimi dodici mesi, con solo una minoranza che manifesta perplessità sull’attrattività del comparto. Questa fiducia si traduce in concrete intenzioni di investimento: circa il 50% degli intervistati prevede di destinare oltre 100 milioni di euro nel 2026, mentre il 32% punta su allocazioni superiori a 200 milioni di euro.

Performance Operative in Forte Accelerazione

I risultati operativi del 2025 confermano la solidità del settore: il 97% dei rispondenti ha registrato performance stabili o in crescita nei propri asset retail, un dato significativamente superiore all’80% del 2024. Particolarmente rilevante è il 45% degli operatori che ha osservato incrementi superiori al 5%.

Tra i fattori che hanno determinato questa tendenza positiva si evidenziano l’aumento dei canoni di locazione, interventi mirati di riqualificazione degli immobili, tassi di occupancy più elevati e l’ingresso di nuovi brand. Parallelamente, si registra una crescente attenzione verso la digitalizzazione, con investimenti in tecnologie e marketing digitale che per alcuni operatori raggiungeranno i 20 milioni di euro nel 2026.

Centri Commerciali al Centro delle Strategie di Portafoglio

Marco Daviddi, Managing Partner EY-Parthenon in Italia, ha commentato: “Il comparto retail ha confermato le attese e, nel 2025, ha superato tutte le altre asset class, segnalando una dinamica di mercato in forte ripresa. Il 94% degli operatori guarda con fiducia ai prossimi 12 mesi e cresce la propensione alla rotazione dei portafogli, soprattutto sui centri commerciali. La rinnovata attenzione degli investitori deriva da una buona attività di asset management, specie in termini di riconfigurazione layout e inserimento di nuove categorie merceologiche, che stanno determinando positivi andamenti delle performance dei centri commerciali. Questo trend conferma che il retail è tornato a essere una delle asset class più attrattive e strategiche per gli investitori”.

Investimenti Post-Covid: I Frutti di una Visione di Lungo Periodo

Roberto Zoia, Presidente CNCC (Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali), ha aggiunto: “I dati emersi dalla survey, relativi alla volontà degli intervistati di investire e finanziare il comparto retail, non rappresentano un risultato casuale, bensì una conferma della visione di lungo periodo delineata dal CNCC. Il comparto dei centri commerciali, infatti, sta raccogliendo i frutti degli importanti investimenti avviati nel post-Covid, focalizzati su digitalizzazione, efficienza energetica, una nuova concezione del mix merceologico e l’avvio di collaborazioni sempre più strette di co-marketing tra landlord e tenant per attrarre il consumatore moderno”.

Zoia ha inoltre sottolineato: “Grazie all’attivazione di queste leve strategiche, i fondamentali appaiono solidi, confermando l’attrattività del comparto per nuovi investimenti. Infine, guardando ai prossimi mesi, ci aspettiamo che la performance estremamente positiva ottenuta nel 2025 dall’asset class retail, con il primato per volumi d’investimento nel mercato immobiliare, si possa ulteriormente consolidare”.

Strategie di Investimento: Polarizzazione tra Core e Opportunistico

L’analisi delle strategie di investimento evidenzia una netta preferenza verso prodotti income-generating, con una polarizzazione tra asset core/core+, apprezzati per la stabilità dei flussi di cassa e rendimenti single digit, e asset opportunistici caratterizzati da ritorni double digit. In questo scenario, i centri commerciali emergono come segmento particolarmente dinamico nelle rotazioni di portafoglio previste per il 2026.

Sistema Bancario: Apertura Selettiva al Settore Retail

Anche il sistema bancario mostra segnali incoraggianti: pur mantenendo criteri selettivi nell’erogazione della nuova finanza e strategie conservative sui prodotti tradizionali, il sentiment complessivo degli istituti finanziari si stabilizza su livelli favorevoli, aprendo prospettive positive per il finanziamento del settore.

Prospettive 2026: Sfide e Opportunità

L’orizzonte per il 2026 appare promettente nonostante le sfide legate al contenimento dei costi operativi e agli investimenti necessari per l’efficientamento energetico. La combinazione tra performance operative in crescita, ingresso di nuovi capitali e progressiva apertura all’accesso al credito posiziona il retail come una delle asset class più dinamiche del mercato immobiliare italiano.

Gli investimenti in innovazione tecnologica e qualità degli spazi rappresenteranno fattori determinanti per rispondere alle nuove esigenze dei consumatori e dei retailer, consolidando il ruolo strategico del comparto nel panorama immobiliare nazionale.