Immobili di pregio in Italia, prezzi e trend nel 2026
Immobili di pregio in Italia: prezzo medio 613.000 euro e 3.928 euro al mq. Dalle città al mare, scopri come cambia il lusso abitativo nei cinque contesti.
Costa in media 613.000 euro, misura 157 metri quadrati e vale 3.928 euro al metro quadro: è l’identikit degli immobili di pregio in Italia nel primo semestre 2026. Dietro questa fotografia nazionale si nasconde però una geografia del lusso molto più articolata. Nelle grandi città a fare la differenza è l’indirizzo, nell’hinterland contano efficienza energetica e comfort, nelle località di villeggiatura entrano in gioco panorama, servizi e caratteristiche architettoniche.
A raccontarla è il primo Real Estate Data Hub – Flash Insight, realizzato dal Centro Studi di REMAX Italia, dall’Ufficio Studi di RYZE e dall’Ufficio Studi di 24MAX sulla base delle compravendite concluse nel primo semestre 2026. La ricerca individua cinque contesti (grandi città, hinterland, località di mare, di lago e di montagna) nei quali il concetto di pregio assume caratteristiche e valori diversi.
I cinque volti del lusso abitativo: non è solo una questione di prezzo
In città il lusso ha un indirizzo preciso
Nelle grandi città sono la posizione, il prestigio dei palazzi e la vicinanza ai servizi a determinare l’esclusività. Gli attici sono la tipologia più ricorrente e il prezzo medio si attesta a 657.000 euro. A Roma e Milano si superano il milione di euro, con prezzi al metro quadro per gli appartamenti di pregio che superano di gran lunga i 10.000 euro.
È il mercato più dinamico tra quelli analizzati, con tempi medi di vendita di soli 95 giorni.
Nell’hinterland il pregio è anche efficienza
Nelle cinture metropolitane il lusso assume una dimensione più contemporanea, in cui qualità costruttiva, prestazioni energetiche e comfort diventano elementi distintivi. Domotica, fotovoltaico, riscaldamento a pavimento e spazi verdi caratterizzano un’offerta in cui quasi due immobili su tre sono in classe energetica A.
Gli immobili misurano in media 155 metri quadrati, con una presenza significativa di ville e villette. Il prezzo medio è intorno ai 500.000 euro, con margini di trattativa particolarmente contenuti (3%) e picchi tra i due e i tre milioni di euro per le soluzioni di grandi dimensioni.
Case vista mare: il panorama sostiene i valori
Panorama, terrazzi e accesso alla spiaggia sono i principali fattori di attrattività. La posizione è così forte da sostenere i valori anche su un patrimonio edilizio spesso datato.
Con un prezzo medio di 708.000 euro, le abitazioni di pregio nelle località balneari sono le più costose tra i cinque contesti esaminati. Sono anche quelle con i maggiori margini di trattativa: lo sconto medio raggiunge il 7,6%, il doppio di città e hinterland, e i tempi di vendita superano i 190 giorni.
Al lago il lusso si misura nei servizi
Nelle località lacustri il valore di un’abitazione nasce dall’incontro tra paesaggio e qualità della vita. Piscine, terrazzi panoramici e servizi definiscono un’offerta con prezzi medi di 430.000 euro e superfici più raccolte, pari a 128 metri quadrati in media.
Più lunghi i tempi di vendita: 228 giorni, oltre il doppio rispetto agli immobili di pregio nei grandi centri urbani.
In montagna l’atmosfera fa la differenza
Travi a vista, camini, arredi caratteristici e vicinanza agli impianti sciistici disegnano l’identità delle abitazioni alpine di fascia alta. Il richiamo della tradizione si traduce in un valore medio superiore a 4.300 euro al metro quadro.
Le quotazioni possono arrivare fino a quattro volte quelle del mercato locale di riferimento, mentre il prezzo medio si aggira intorno ai 560.000 euro.
Dal marmo alla domotica: come cambia la casa di lusso
Marmi, parquet, piscina, portineria e cabina armadio sono tra i dettagli che rendono esclusiva un’abitazione. Nel 2026, però, a definire un immobile di pregio concorrono anche dotazioni legate al comfort e all’efficienza energetica, come domotica, riscaldamento a pavimento, impianti fotovoltaici e pompe di calore.
È proprio la domotica a registrare il divario più marcato rispetto al residenziale ordinario, con una frequenza 8,5 volte superiore. Seguono piscina (5,2 volte), sauna e idromassaggio (5 volte), riscaldamento a pavimento (4,7 volte) e finiture di pregio (4,2 volte). Anche portineria e concierge, presenti con una frequenza 3,1 volte superiore rispetto al resto del mercato, contribuiscono al carattere esclusivo di queste proprietà.
Un insieme di caratteristiche che amplia l’idea tradizionale di lusso, affiancando all’estetica e alla rappresentanza la qualità abitativa. Le dotazioni, tuttavia, da sole non bastano: conta anche il rapporto tra l’immobile e il luogo in cui si trova.
«Location, location, location resta uno dei principi cardine del mercato immobiliare. Ma il vero significato della location va oltre le coordinate geografiche: è il contesto a trasformare determinate caratteristiche di un’abitazione in elementi di esclusività», commenta Dario Castiglia, CEO e Founder di REMAX Italia.
Meno sconti e tempi di vendita in linea con il mercato
Nel primo semestre 2026 gli immobili di pregio venduti dalla rete REMAX hanno registrato uno sconto medio del 3,7% sul prezzo richiesto, contro il 5,7% del residenziale ordinario. Differenze significative anche nelle condizioni: il 76% delle abitazioni di fascia alta è in condizioni ottime o ristrutturato, rispetto al 41% del resto del mercato.
Nonostante il divario nei prezzi medi, 613.000 euro contro 179.000 euro, i tempi di vendita sono sostanzialmente allineati: 163 giorni per gli immobili premium e 167 per quelli ordinari. Un dato che ridimensiona l’idea di un mercato del lusso necessariamente più lento, pur a fronte di valori economici nettamente superiori.
I cinque contesti analizzati restituiscono altrettante interpretazioni del pregio immobiliare: dall’indirizzo alla qualità costruttiva, dal panorama ai servizi, fino all’identità del luogo. Il lusso immobiliare non ha un modello unico, ma un insieme di caratteristiche che assumono valore diverso a seconda del territorio e delle aspettative di chi acquista.
Real Estate Data Hub – Flash Insight: il nuovo format di approfondimento
«Oltre il metro quadro» è la prima edizione del Real Estate Data Hub – Flash Insight, il nuovo format di approfondimento tematico realizzato dal Centro Studi di REMAX Italia, dall’Ufficio Studi di RYZE e dall’Ufficio Studi di 24MAX, che affianca il Real Estate Data Hub semestrale.
Questa prima uscita approfondisce le caratteristiche degli immobili di fascia alta e i fattori che ne determinano il valore nei diversi contesti territoriali. Un focus specifico è dedicato alle Branded Residences, il modello immobiliare che combina proprietà privata, servizi e gestione alberghiera.