Mercato Immobiliare Retail Italia in Crescita

Il mercato immobiliare retail italiano si conferma tra i più dinamici d’Europa. Dopo aver chiuso l’anno precedente con investimenti complessivi pari a circa 13 miliardi di euro, il settore mantiene slancio nel primo trimestre del nuovo anno, con il retail quale asset class più vivace. È quanto emerge dalla tredicesima edizione del Real Estate Data Hub, il rapporto sul mercato immobiliare italiano realizzato dal Centro Studi RE/MAX Italia e dall’Ufficio Studi RYZE, con la collaborazione dell’Ufficio Studi 24MAX.

Il retail guida gli investimenti immobiliari: 3,8 miliardi di euro e +46%

Nell’ultimo anno il comparto retail ha registrato livelli record, tornando al centro delle strategie degli investitori e posizionandosi come prima asset class per volumi in Italia, con investimenti pari a 3,8 miliardi di euro, in crescita del 46% rispetto all’anno precedente. Il Q1 del nuovo anno conferma questo slancio, con una crescita che si estende anche nel primo trimestre.

A trainare il mercato è soprattutto il segmento Out-of-Town (OOT), che concentra circa l’80% del volume complessivo degli investimenti, a testimonianza di un interesse forte per asset capaci di coniugare catchment, accessibilità e solidità dei flussi. La crescita è stata sostenuta da una maggiore disponibilità di capitale di debito e da operazioni di grande scala.

Tra le operazioni di maggiore rilevanza si segnalano due share deal: uno relativo a Scalo Milano — dove VIA Outlets ha acquisito l’intero capitale sociale di Locate District S.p.A., la società proprietaria e operatrice di Scalo Milano Outlet & More — e l’altro relativo al Centro commerciale Waterfront Mall a Genova. Complessivamente, queste due operazioni rappresentano il 45% del volume totale investito nel settore retail, confermando il forte interesse degli investitori verso asset core di grandi dimensioni con elevati standard qualitativi e posizionamento strategico.

High Street: aperture, format esperienziali e turismo internazionale

Nel segmento High Street, il primo trimestre conferma l’interesse per le location prime, con nuove aperture, ampliamenti e restyling di spazi iconici. Si registra anche l’ingresso fisico di operatori nati nel digitale e lo sviluppo di concept innovativi, fenomeni che hanno interessato tutte le principali città italiane.

Le strategie dei brand evidenziano una duplice tendenza: da un lato, il consolidamento del settore high-performance e lifestyle (sportswear) e del luxury d’autore; dall’altro, una decisa scommessa su format esperienziali che integrano design contemporaneo e contesti storici preesistenti. L’espansione è supportata dall’aumento della spesa dei turisti internazionali e tende a estendersi oltre le piazze consolidate.

Mercati regionali come Bologna vengono coinvolti con crescente interesse, pur restando Milano la destinazione più ambita, anche grazie ai benefici legati alle passate Olimpiadi invernali.

Centri commerciali: upgrade, nuove aperture e vacancy sotto controllo

Centri commerciali, retail park e grandi superfici tornano al centro dell’attenzione degli investitori dopo il ridimensionamento post-Covid. Il focus si concentra su asset dominanti e di grandi dimensioni, capaci di generare flussi di cassa stabili, bacini solidi e operazioni value-add su asset secondari o da riposizionare.

In Italia sono previsti 7 nuovi centri commerciali entro il 2028, in una pipeline contenuta ma strategica, con una quota rilevante di interventi legata a riqualificazioni e ampliamenti. Il comparto ha superato i 1.000 complessi attivi, con 16 strutture di eccellenza, e registra tassi di vacancy tra il 3% e l’8%, segnale di equilibrio raggiunto fra domanda e offerta.

Tra le aperture previste si ricordano Galleria Porta Vittoria a Milano e Milanord a Cinisello Balsamo, oltre a interventi in diverse città italiane. Dal punto di vista geografico, il baricentro del retail rimane saldamente ancorato al Nord-Ovest, con un’espansione crescente negli hinterland metropolitani e nelle aree urbane secondarie. Il centro commerciale resta il canale preferito dal 68% dei retailer, ma solo dal 28% dei consumatori.

Outlet e retail park: dal canale di smaltimento a piattaforma retail premium

Il formato OOT continua a essere caratterizzato da KPI solidi e tassi di vacancy minimi. Il primo trimestre si delinea come periodo di forte consolidamento dello stock esistente, con strategie degli investitori orientate a interventi di rigenerazione, riposizionamento e ampliamento delle strutture attuali, a discapito di nuovi sviluppi greenfield.

Tra le iniziative più significative si segnalano l’espansione e il consolidamento di Sicilia Outlet Village e Torino Outlet Village, oltre al progetto di trasformazione dell’ex Soratte Outlet nel nuovo Roma Outlet Village, destinato a configurarsi come una destinazione retail e leisure di taglio premium.

Il settore outlet sta evolvendo da canale di smaltimento delle rimanenze a vera e propria piattaforma retail premium, con assortimenti più curati e ambienti di fascia alta. I brand, sempre più selettivi, privilegiano location con bacini d’utenza solidi e operatori capaci di sviluppare partnership di lungo periodo. In prospettiva, si prevede un’ulteriore professionalizzazione e concentrazione del settore, sostenuta da flussi turistici in crescita e da aspettative sempre più elevate in termini di sostenibilità ed esperienza.

L’evoluzione dei comportamenti di consumo, sempre più integrati tra fisico e digitale, favorisce l’ingresso di brand nativi digitali nel canale outlet. Parallelamente, gli outlet si trasformeranno in destinazioni leisure complete, integrando shopping, ristorazione e intrattenimento, con crescente attenzione verso modelli circolari, inclusi format second-hand.

Rendimenti e canoni prime: stabilizzazione con segnali di compressione selettiva

La nuova ondata di aperture e restyling agisce da ulteriore stimolo per il mercato, confermando la tenuta dei canoni di locazione su livelli di eccellenza. Per le piazze di Milano e Roma si conferma in particolare l’assoluta resilienza del valore immobiliare nelle location prime.

Le indicazioni sull’andamento medio dei tassi di rendimento suggeriscono un possibile inizio di nuova compressione selettiva, trainata da un rinnovato interesse per asset prime resilienti, caratterizzati da location consolidate ad alta footfall, tenant mix di qualità e contratti di locazione indicizzati e di lungo periodo.

Relativamente ai canoni prime, si rileva una continuità nella crescita avviata nel corso dell’anno precedente, con canoni in ulteriore crescita o consolidamento sui livelli più elevati. Questo riflette una domanda sempre più focalizzata su asset di qualità — elevata visibilità, accessibilità, alte performance commerciali — a fronte di un’offerta limitata di spazi prime disponibili.